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Simulateur d'investissement locatif

Calculez votre rendement, cash flow et TRI en quelques secondes — 100% gratuit

€
m²
€
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ans

Rendement brut

4,80 %

Rendement net

2,52 %

Cash flow mensuel

-989 €

TRI 20 ans

1,07 %

Enrichissement total

75 906 €

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Croft Pro

Comparateur fiscal

Comparez 2 régimes fiscaux sur votre scénario. Examinez leur fiscalité de première année et les projections simplifiées.

Sélectionnez 2 régimes (2/2)

Écart sur 20 ans : différence de fiscalité de première année × 20.

Cette extrapolation entre les régimes sélectionnés n'est pas une prévision fiscale année par année, ni un gain garanti.

LMNP micro-BIC

Fiscalité de première année2 266 €
Cash flow net après impôts-989 €/mois
TRI 10 ans-5,1 %
TRI 20 ans1,1 %
Enrichissement total 20 ans75 906 €
Écart extrapolé sur 20 ans—

En tête selon ces hypothèses : LMNP réel simplifié

Écart extrapolé : 45 312 € sur 20 ans. La fiscalité de première année est maintenue constante. Comparaison avec le régime sélectionné le moins favorable, avant fiscalité de revente.

Limites de la projection

Les projections répètent le cash flow de première année, fiscalité comprise. La baisse des intérêts, la fin des amortissements et des avantages temporaires, ainsi que les reports, ne sont pas recalculés année par année.

L'enrichissement est affiché avant impôt de revente. Le TRI utilise un impôt de revente simplifié, non adapté à chaque régime. Il n'intègre pas la réforme LMNP de 2025 sur les amortissements déduits.

Simulation indicative : le classement peut changer dans le temps. Faites valider votre comparaison, revente comprise, par un expert-comptable.

Analyse visuelle

Graphiques interactifs mis à jour en temps réel

Cash flow mensuel

Évolution du cash flow par année (€/mois)

Avant impôtsAprès impôts

Évolution du patrimoine

Valeur du bien, dette restante et enrichissement net

Répartition des charges

Détail annuel de toutes les charges (€/an)

Comparaison fiscale

Revenu net après impôts par régime (€/an)

Meilleur régimeLMNP réel simplifié

Allez plus loin avec Croft Pro

Vous venez de calculer votre rendement. Croft Pro vous aide à optimiser votre investissement.

Ce que vous avez (gratuit)

  • ✓Rendement brut & net
  • ✓Cash flow mensuel
  • ✓TRI (appréciation fixe)
  • ✓1 régime fiscal à la fois
  • ✓Résultats en temps réel
  • ✓Mode expert (48 paramètres)
Croft Pro

Ce que Croft Pro débloque

  • Rendement net-net après impôts
  • Cash flow projections 20 ans (graphique)
  • TRI basé sur données DVF réelles
  • Comparateur fiscal (3 régimes côte à côte)
  • Rapport bancaire PDF
  • Simulateur de rénovation
  • Quittance de loyer automatique
  • Sauvegarde illimitée
  • Alertes intelligentes
  • Export PDF/Excel
Débloquer Croft Pro — 29 € une fois

Croft Pro, 29 € une fois, accès à vie. Pas de reconduction.

Paiement sécurisé par Stripe. Remboursement sous 30 jours sur simple demande.

Un paramètre manque ? Dites-le nous.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif

Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier ?
Le rendement locatif brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'achat du bien, puis en multipliant par 100. Le rendement net déduit les charges (copropriété, taxe foncière, assurance) et le rendement net-net prend en compte la fiscalité. Notre simulateur calcule automatiquement ces trois rendements.
Qu'est-ce que le régime LMNP micro-BIC et comment fonctionne-t-il ?
Le LMNP micro-BIC (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal avantageux pour la location meublée. Il permet un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 77 700 €/an. C'est le régime le plus simple pour débuter en investissement locatif meublé.
Comment interpréter le TRI (Taux de Rendement Interne) d'un investissement locatif ?
Le TRI mesure la rentabilité globale de votre investissement en tenant compte de tous les flux : apport initial, cash flows annuels, plus-value à la revente et fiscalité. Un TRI supérieur à 6% est excellent, entre 3% et 6% est correct. Notre simulateur calcule le TRI sur 10, 15 et 20 ans.
Quelle est la différence entre cash flow brut et cash flow net ?
Le cash flow brut est la différence entre le loyer perçu et la mensualité du prêt. Le cash flow net déduit en plus les charges courantes (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion). Le cash flow net-net soustrait également l'impôt sur les revenus locatifs. Un cash flow positif signifie que votre investissement s'autofinance.
Combien de régimes fiscaux sont disponibles dans le simulateur Croft ?
Le simulateur Croft propose 11 régimes fiscaux : LMNP micro-BIC, LMNP réel simplifié, LMP, location nue micro-foncier, location nue régime réel, Pinel/Pinel+, SCI à l'IS, SCI à l'IR, déficit foncier, location meublée de tourisme et Denormandie. Chaque régime est calculé avec précision selon la législation en vigueur.