Avant de faire une offre, chaque investisseur locatif finit par se poser les mêmes deux questions: combien vais-je emprunter, et combien cela me coûtera-t-il chaque mois. Une simulation de prêt immobilier est là pour y répondre, mais entre les simulateurs de banques, les taux affichés hors assurance et les règles d'endettement, il est facile de sortir du calcul avec un chiffre trop optimiste.
Dans un achat locatif, la simulation est d'ailleurs plus exigeante que pour une résidence principale. La banque regarde le loyer escompté avec prudence, applique le taux d'endettement de 35 % sur vos revenus seuls, et peut exiger un apport plus important. Et la mensualité n'est pas un détail comptable: c'est elle qui détermine si l'opération produira un cash flow positif ou un effort d'épargne pendant vingt ans.
Ce guide déroule le calcul complet sur un exemple chiffré: la règle des 35 % telle que les banques l'appliquent, la formule de la mensualité avec assurance, l'arbitrage entre 20 et 25 ans, puis la confrontation de la mensualité au loyer pour obtenir le cash flow réel de l'opération.
Ce qu'une simulation de prêt immobilier doit vraiment répondre
Un simulateur sérieux ne se limite pas à « voici votre mensualité ». Sur un achat locatif, il doit faire apparaître quatre chiffres distincts: le montant total à financer (prix, frais de notaire, éventuels travaux — pas seulement le prix affiché), la mensualité assurance comprise, le coût total du crédit, et la mensualité rapportée au loyer pour connaître le résultat mensuel de l'opération.
Le piège le plus courant est le premier: beaucoup de simulations se font sur le prix seul. Sur un bien ancien acheté 180 000 €, les frais d'acquisition dépassent 13 000 €; si vous les oubliez, votre apport ne les couvre pas et la banque soit vous demande un financement plus important, soit vous signale un apport insuffisant. Le coût total du projet, pas le prix de vente, est la base de la simulation.
La plupart des banques demandent que l'apport couvre au moins les frais de notaire, soit environ 10 % du coût total dans l'ancien. Elles financent volontiers la valeur du bien, rarement les frais: un achat 100 % financé est devenu l'exception, pas la norme.
Capacité d'emprunt: la règle des 35 %, et ce qu'elle comprend
Depuis fin 2021, le Haut Conseil de stabilité financière impose un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, pour une durée totale de prêt limitée à 25 ans. Ce plafond n'est pas une simple recommandation: il est contraignant pour les banques, avec seulement une marge de dérogation limitée (environ 15 % de leur production), souvent réservée aux dossiers très solides ou aux primo-accédants.
Trois précisions changent le résultat. D'abord, les 35 % intègrent toutes vos charges de dette: le crédit locatif mais aussi tout crédit en cours, pension alimentaire ou loyer de votre résidence si vous restez locataire. Ensuite, l'assurance emprunteur compte dans la mensualité, ce qui peut ajouter plusieurs dizaines d'euros par mois. Enfin, la banque ne comptabilise que vos revenus personnels (salaires, revenus d'activité): le loyer futur du bien n'entre généralement qu'à une fraction décotée, voire pas du tout, selon la politique de l'établissement.
Avec 3 500 € de revenus nets et aucun crédit en cours: 3 500 × 0,35 = 1 225 € de mensualité maximale, assurance comprise.
Reste à vivre: au-delà des 35 %, la banque vérifie qu'il reste de quoi vivre après la mensualité, d'autant plus que votre dossier est serré. Un couple à 4 500 € de revenus peut être refusé sur une mensualité de 1 800 € même si le pourcentage passe, parce que le reste à vivre par personne devient faible.
Beaucoup d'investisseurs font le calcul « loyer − mensualité = capacité de remboursement ». Les banques ne raisonnent pas ainsi: elles vous prêtent sur vos revenus seuls et regardent le bien comme une garantie et une source future de revenus, décotée. Simuler avec le loyer à 100 % vous prépare à un refus ou à un dossier reporté.
La mensualité: formule et exemple chiffré
La mensualité d'un prêt amortissable se calcule avec la formule classique du taux périodique. Prenez toujours le TAEG (taux annuel effectif global), qui inclut l'assurance obligatoire et les frais de dossier, plutôt que le taux nominal: sur un crédit locatif, l'écart dépasse régulièrement un tiers de point.
Emprunt de 188 500 € sur 20 ans à TAEG 3,50 %: mensualité hors assurance ≈ 1 093 €. L'assurance emprunteur s'ajoute, ici environ 47 € par mois (0,30 % du capital par an).
Posons un projet complet, typique d'un T2 ancien destiné à la location: prix d'achat 180 000 €, frais d'acquisition 13 500 € (7,5 %), travaux 15 000 €, soit un coût total de 208 500 €. Un apport de 20 000 € couvre les frais et une partie des travaux; la banque finance 188 500 €. À 3,50 % de TAEG, voici ce que donne le choix de la durée:
| Durée | Mensualité hors assurance | Assurance (mois) | Mensualité totale | Coût total des intérêts |
|---|---|---|---|---|
| 20 ans | 1 093 € | 47 € | 1 140 € | 73 900 € |
| 25 ans | 944 € | 47 € | 991 € | 94 600 € |
La lecture est franche: cinq ans de plus libèrent 149 € de capacité mensuelle chaque mois, au prix d'environ 20 700 € d'intérêts supplémentaires. Les 35 % s'appliquant à la mensualité totale, il faut environ 3 260 € de revenus nets pour le prêt sur 20 ans, et 2 830 € pour celui sur 25 ans. Le 25 ans n'est donc pas une « facilité »: c'est un arbitrage entre l'accès au financement et le rendement de long terme, à tester dans la simulation globale de l'opération.
Du prêt au cash flow: la mensualité contre le loyer
Une fois la mensualité posée, la simulation rejoindra la question qui décide vraiment de l'opération: que reste-t-il chaque mois ? Prenons le même T2, loué 780 € par mois, charges copropriété récupérables mises à part:
| Poste | Par mois |
|---|---|
| Loyer encaissé | +780 € |
| Charges non récupérables (copropriété, entretien) | −60 € |
| Taxe foncière (part mensuelle) | −55 € |
| Mensualité assurance comprise | −1 140 € |
| Cash flow avant impôt | −475 € |
Un cash flow négatif de 475 € par mois n'est pas un échec: c'est un effort d'épargne de 5 700 € par an, dont une large part est de l'amortissement de capital que vous vous constituez. Mais il doit être assumé et comparé à votre reste à vivre. Et le régime fiscal change la lecture du même chiffre: en location nue au régime réel, les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers; en LMNP au réel, les amortissements transforment souvent ce résultat fiscal négatif en revenu net d'impôt, ce qui ramène le cash flow après impôt bien au-dessus du chiffre brut ci-dessus.
Simulez le projet complet avant l'offre: coût total, mensualité TAEG comprise, puis loyer et charges contre mensualité. Si l'effort d'épargne mensuel dépasse ce que votre budget supporte dans le scénario prudent (vacance, travaux imprévus), la réponse n'est pas un loyer optimiste mais une durée ou un prix différents.
Les erreurs classiques de simulation
- Simuler sur le prix seul: les frais de notaire et de garantie font 7 à 8 % du coût total dans l'ancien, et l'apport doit les couvrir.
- Prendre le taux nominal au lieu du TAEG: entre l'assurance et les frais, la mensualité réelle peut dépasser de plusieurs dizaines d'euros la simulation de départ.
- Compter le loyer à 100 % dans les revenus pour les 35 %: la plupart des banques le décotent fortement ou l'excluent.
- Oublier le différé pendant les travaux: un prêt avec différé d'amortissement (1 à 2 ans, fréquent en investissement locatif) est tout de même comptabilisé dans les 35 % sur sa mensualité future — et la durée totale reste plafonnée à 25 ans.
- Croire que 25 ans « résout » un dossier serré: il augmente la capacité d'environ 13 % sur l'exemple ci-dessus, au prix d'intérêts nettement plus lourds.
- Comparer des mensualités sans regarder le cash flow: la meilleure durée n'est pas la plus courte ni la plus longue, c'est celle que le loyer du bien supporte.
Préparer votre simulation en cinq lignes
- Coût total du projet: prix + frais de notaire + travaux + garantie.
- Apport disponible et ce qu'il couvre (objectif: au moins les frais d'acquisition).
- TAEG négocié, assurance comprise, et la possibilité d'une délégation d'assurance (loi Lemoine) pour la faire baisser.
- Vos revenus nets mensuels et toutes vos charges de dette actuelles, pour calculer les 35 %.
- Loyer réaliste et charges non récupérables, pour obtenir le cash flow mensuel — pas seulement la mensualité.
FAQ
Quelle est la capacité d'emprunt maximale pour un investissement locatif ?
La règle des 35 % s'applique: l'ensemble de vos mensualités, assurance comprise, ne peut dépasser 35 % de vos revenus nets. Avec 3 500 € de revenus nets et aucune dette en cours, votre mensualité maximale est d'environ 1 225 €. Le loyer prévisionnel du bien n'entre que décoté, voire pas du tout, selon les banques.
Peut-on emprunter 25 ans pour un investissement locatif ?
Oui, la durée totale maximale imposée par le HCSF est de 25 ans, différé compris. Un prêt plus long baisse la mensualité d'environ 13 % entre 20 et 25 ans, mais augmente le coût total des intérêts d'un cinquième environ dans l'exemple type de ce guide.
Quel taux d'endettement pour un crédit locatif ?
35 % maximum, assurance emprunteur incluse, toutes mensualités de crédit confondues. Les banques ne peuvent déroger que sur une petite part de leur production, en général pour des dossiers solides: le taux affiché par un simulateur qui ignore votre assurance ou votre crédit auto est faux.
La banque finance-t-elle les frais de notaire ?
En pratique non: la majorité des banques attendent que l'apport couvre les frais d'acquisition, soit environ 10 % du coût total dans l'ancien. Elles financent le bien et les travaux, rarement les frais.
Comment savoir si mon prêt locatif produira un cash flow positif ?
Comparez la mensualité assurance comprise au loyer net de charges non récupérables et de taxe foncière. Un résultat négatif avant impôt est fréquent et peut rester sain grâce à l'amortissement du capital et au régime fiscal (intérêts déductibles au réel, amortissements en LMNP). Le comparateur fiscal de Croft fait ce calcul régime par régime.
Votre projet ne ressemble jamais à la moyenne de marché
Le bon rendement, le bon régime fiscal ou le bon niveau de cash flow dépend du bien, du crédit, des travaux, de votre TMI et de votre stratégie. Le simulateur Croft vous permet de tout comparer sur un seul scénario.
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